2024年6月9日 星期日

[投資] 如何使用房貸借款超過 100年?

如何使用房貸借款超過 100年?


小時候常聽大人說借錢不好,也不想欠人家錢。這個根深蒂固的觀念,後來才發現這個觀念是錯誤的。也重新看待貸款這件事。

1. 跟銀行借錢是好事


「能跟銀行借越多錢的人,是富人;跟銀行借不到錢的人,是窮人」。一般來說,只要你有現金流或你有資產,就能跟銀行借到錢,一般人都是用工作的薪水,證明我們可以還得起錢。如果你借不到錢,又沒有資產,也沒有有錢的長輩,那就只能靠自己的能力,要翻身很難,而且隨著時間流逝,你會發現,有跟銀行借錢買資產或房子的人,會越來越有錢,因為資產增長的速度會大於通貨膨脹。若你保守不投資,例如:現金只放銀行定存,就會發現,不但沒資產,而且購買力會越來越差。甚至會世襲到下一代。

2. 借錢要還嗎?


先說結論,「如果可以,永遠不要還,最好債留子孫」。我們用房貸來解釋,房貸一般是20年或30年,能跟銀行貸款買房,恭喜你,表示你不但有儲蓄能力,而且還有固定現金流。買房就是開5倍槓桿(註1)。這是一般人致富的第一步。大部份的人都是因為誤打誤撞,才慢慢有錢,其實本質就是借錢,買了會打敗通膨的資產。

(1)以買房為例


我們可以設想一個狀況,我們跟銀行借錢利率2%,買了年成長6%的資產,不但打敗通膨,隨著時間,資產也會慢慢增值,最後還清貸款,也慢慢降了槓桿(註2)。為了不要老得只剩下一橦房子,所以我們可以保持槓桿倍數,用貸款來養貸款,另外借款時注意,寬限期能多長就多長,越長越好。

(2)與銀行談判


當你還了一陣子的本金加利息之後,房子本身也有增值,你可以繼續跟銀行交涉,繼續把已繳的房貸借出來投資股市購買資產,這樣做的目的是保持你的槓桿倍數。富人與窮人最重要的差別是,他們會把資金再拿出來活用,用更多的資金,繼續擴大資產,然後這些債務會隨著時間而眨值,最後要還清債務也是輕而易舉的事,還了債務就是降了槓桿,要不要做而已。

(3)使用多重貸款


能保持槓桿是一件很重要的事情,透過借錢來擴大我們的資產。

年輕人,沒什麼資產,最好當然是投資股市,有成家需要之後,可以買房子,開始進行一些財務操作。


中壯人,有了房子或股票,可以增貸再擴大資產,用貸款來養貸款,如果股票資產夠多,可以質押,做不限用途的借貸,做到只繳利息,永遠不還本金。


老年人,在衡量稅務的情下,可開始降槓桿,或每年轉部份資產到下一代,或由下一代繼續借款,長輩幫忙還,將債務留給子孫,世世代代傳承債務。



[註1]:5倍槓桿,假設房子是1000萬,頭期款200萬,銀行貸款800萬,1000/200 = 5 ,所以是5倍槓桿。
[註2]:降槓桿,假設房子是1000萬,頭期款200萬,已還款300萬,剩貸款500萬,1000/(200+300) =2 ,所以是2倍槓桿。

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